LUẬT ĐẦU TƯ 2025 – MỞ KHÓA CƠ HỘI MỚI CHO NHÀ ĐẦU TƯ FDI TẠI VIỆT NAM

Trong bối cảnh Việt Nam tiếp tục khẳng định vị thế là điểm đến chiến lược của dòng vốn đầu tư quốc tế, bài toán đặt ra cho các nhà đầu tư không chỉ nằm ở câu hỏi “có nên đầu tư hay không”, mà cốt lõi là làm thế nào để triển khai dự án nhanh hơn, hiệu quả hơn trong một môi trường pháp lý đang liên tục thay đổi.

Thực tế cho thấy, nhiều doanh nghiệp vẫn gặp không ít vướng mắc trong quá trình triển khai, từ thủ tục đầu tư, điều kiện kinh doanh cho đến các bước phê duyệt dự án. Chính vì vậy, Luật Đầu tư 2025 được kỳ vọng sẽ tạo ra một bước chuyển đáng kể trong cách thức tiếp cận và triển khai đầu tư tại Việt Nam.

Nhằm mang đến góc nhìn rõ ràng và thực tiễn nhất cho cộng đồng doanh nghiệp, chuỗi video “Succeed Together In Vietnam” do CNCIndustrial phối hợp tổ chức với sự đồng hành của các chuyên gia đã có buổi thảo luận chuyên sâu về chủ đề này. Chương trình có sự tham gia của hai vị khách mời đặc biệt: Bà Nguyễn Phương Nga – Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn CNCTech, người có nhiều năm kinh nghiệm trong việc phát triển và triển khai các dự án bất động sản công nghiệp; và Luật sư Hoàng Mạnh Cường – Giám đốc Pháp chế Tập đoàn CNCTech, chuyên gia tư vấn pháp lý cho nhiều dự án đầu tư trong và ngoài nước.

Những điểm mới đột phá mang tính nền tảng của Luật Đầu tư 2025

Nhiều ý kiến từ cộng đồng doanh nghiệp, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài, nhận định rằng Luật Đầu tư 2025 không chỉ là một lần điều chỉnh về mặt pháp lý đơn thuần, mà là một bước cải cách mang tính nền tảng, tác động trực tiếp đến cách thức doanh nghiệp tiếp cận và triển khai dự án tại Việt Nam.

Luật sư Hoàng Mạnh Cường nhận định: Luật Đầu tư 2025 có hiệu lực từ 01/3/2026 đánh dấu một cuộc cải cách mang tính nền tảng, không đơn thuần là điều chỉnh kỹ thuật mà là sự chuyển dịch toàn diện trong tư duy quản lý đầu tư của Nhà nước. Có ba điểm mới nổi bật nhất đáng chú ý bao gồm:

• Về danh mục ngành nghề kinh doanh có điều kiện: Luật cắt giảm từ 227 xuống còn 142 ngành, nghề – giảm khoảng 37%, mức cắt giảm mạnh nhất từ trước đến nay. Các lĩnh vực được cắt giảm hoặc đơn giản hóa điều kiện gồm: dịch vụ PCCC, dịch vụ môi trường, dịch vụ thuế – hải quan, dịch vụ việc làm và cho thuê lại lao động, trung tâm dữ liệu – điện toán đám mây, và tư vấn du học. Song song đó, Luật cũng bổ sung một số ngành nghề mới có điều kiện theo hướng quản lý theo rủi ro, như sàn giao dịch tín chỉ carbon, dịch vụ dữ liệu cá nhân, tài sản mã hóa, AI trong lĩnh vực nhạy cảm, và một số nhóm trang thiết bị y tế kỹ thuật cao.

• Về quy trình thành lập doanh nghiệp: Đây là thay đổi quan trọng nhất. Trước đây, theo Luật Đầu tư 2020, nhà đầu tư nước ngoài phải xin Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) trước, rồi mới được thành lập doanh nghiệp (ERC). Luật Đầu tư 2025 đảo ngược trình tự này: nhà đầu tư có thể thành lập doanh nghiệp (ERC) trước, có tư cách pháp nhân ngay trong 3-5 ngày, sau đó mới thực hiện thủ tục đăng ký dự án đầu tư (IRC). Điều này giúp nhà đầu tư “có mặt” pháp lý tại Việt Nam sớm hơn 3-6 tuần so với trước.

• Tăng tính linh hoạt trong vận hành dự án: Luật bỏ thủ tục điều chỉnh dự án bắt buộc khi thay đổi vốn trong một ngưỡng nhất định, cho phép điều chỉnh công nghệ linh hoạt, và cho phép điều chỉnh thời hạn dự án ngay trong quá trình triển khai. Ngoài ra, thủ tục đầu tư đặc biệt tại Điều 28 cho phép dự án công nghệ cao, đổi mới sáng tạo được rút ngắn thời gian thực hiện tới 50% – đây là cơ hội rất lớn cho các nhà đầu tư chip bán dẫn, AI, R&D.

Tác động của việc sửa đổi Luật Đầu tư đến nhà đầu tư nước ngoài

Từ góc độ một đơn vị trực tiếp làm việc và đồng hành cùng doanh nghiệp FDI, những cải cách này mang lại những thay đổi sâu sắc trong quá trình ra quyết định và triển khai dự án trên thực địa.

Bà Nguyễn Phương Nga chia sẻ:

Từ góc độ của một đơn vị trực tiếp làm việc với các nhà đầu tư, chúng tôi nhìn nhận rằng những thay đổi này mang lại tác động rất rõ rệt, đặc biệt là trong giai đoạn đầu khi doanh nghiệp đang cân nhắc và ra quyết định đầu tư. Có thể nói, những thay đổi này đã giải quyết điểm nghẽn lớn nhất trong thu hút FDI.

Trước đây, một trong những băn khoăn lớn của nhà đầu tư, nhất là các doanh nghiệp nước ngoài, là họ khó hình dung rõ ràng về thời gian và nguồn lực cần thiết để hoàn tất thủ tục ban đầu, khiến quá trình ra quyết định bị kéo dài, thậm chí bỏ lỡ cơ hội.

Khi các điều kiện kinh doanh được cắt giảm và quy trình được đơn giản hóa, điều đầu tiên thay đổi chính là mức độ rõ ràng và khả năng dự đoán của dự án – nhà đầu tư đánh giá nhanh hơn về tính khả thi, từ đó rút ngắn đáng kể thời gian ra quyết định.

Đặc biệt, việc cho phép thành lập doanh nghiệp trước khi có dự án đầu tư cụ thể là một thay đổi có tác động rất rõ. Trước đây nhiều nhà đầu tư phải chuẩn bị hồ sơ thủ tục từ xa trong thời gian dài. Khi quy định này được nới lỏng, nhà đầu tư có thể tiếp cận thị trường và hiện diện tại Việt Nam sớm hơn 3-6 tuần so với trước, từ đó chủ động hơn trong khảo sát thị trường, xây dựng đội ngũ và làm việc trực tiếp với đối tác, cơ quan liên quan. Tốc độ ra quyết định của nhà đầu tư theo đó được rút ngắn đáng kể.

Với CNCTech, chúng tôi nhận thấy rằng khi môi trường pháp lý trở nên rõ ràng và thông thoáng hơn, quá trình làm việc với nhà đầu tư cũng hiệu quả hơn rất nhiều – từ giai đoạn tư vấn ban đầu cho đến khi dự án thực sự được triển khai trên thực địa.

Bước ngoặt cải cách thực chất trong lĩnh vực phòng cháy chữa cháy (PCCC)

Một trong những ví dụ cụ thể và được nhắc đến nhiều nhất về cải cách thực chất của làn sóng pháp lý mới này chính là lĩnh vực phòng cháy chữa cháy tại các khu công nghiệp.

Luật sư Hoàng Mạnh Cường phân tích chi tiết:

Đây là một trong hai ví dụ rất thời sự, vừa được ban hành ngày 18/5/2026 theo Nghị quyết số 66.18/2026, kết hợp với Luật PCCC và cứu nạn số 55/2024/QH15 và Nghị định 105/2025/NĐ-CP. Từ ngày 01/7/2026, ba thủ tục sẽ được bãi bỏ hoàn toàn:

• Một là: Kiểm tra công tác nghiệm thu PCCC trước khi đưa công trình vào sử dụng – cơ quan Công an không còn kiểm tra và cấp văn bản chấp thuận nghiệm thu trước khi công trình đưa vào sử dụng.

• Hai là: Thủ tục nghiệm thu PCCC đối với công trình đã có thẩm duyệt thiết kế – đây vốn là điểm gây ách tắc khiến nhiều nhà máy xây xong mà chưa thể vận hành, nay được tháo gỡ hoàn toàn.

• Ba là: Thủ tục xin phục hồi hoạt động sau khi bị đình chỉ – doanh nghiệp chỉ cần tự khắc phục vi phạm và lập biên bản nội bộ, không cần nộp hồ sơ xin phục hồi và chờ cơ quan Công an kiểm tra lại.

Thay vào đó, Nhà nước chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm: cơ quan Công an sẽ kiểm tra đột xuất trong quá trình vận hành; doanh nghiệp tự nghiệm thu bằng Mẫu PC11 (biên bản tự kiểm tra an toàn PCCC) và Mẫu PC20 (biên bản nghiệm thu hệ thống PCCC theo thiết kế đã thẩm duyệt); hồ sơ thẩm định thiết kế được chấp nhận nộp điện tử qua Cổng dịch vụ công quốc gia; và thời hạn thẩm định thiết kế rút xuống còn 15 ngày làm việc, thay vì 20 ngày như trước.

• Khuyến nghị từ chuyên gia: Doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý: tiêu chuẩn kỹ thuật PCCC KHÔNG bị bãi bỏ. Nhà nước không còn “gác cổng” trước, nhưng sẽ kiểm tra đột xuất nghiêm khắc hơn trong quá trình vận hành, nên trách nhiệm pháp lý của doanh nghiệp khi xảy ra sự cố sẽ nặng hơn. Đồng thời, Nghị quyết 66.18 mang tính thí điểm, hiệu lực đến 28/02/2027, trong thời gian đó nội dung này sẽ được luật hóa – doanh nghiệp cần theo dõi sát.

Tối ưu hóa mốc thời gian đưa nhà máy vào sản xuất từ quy định PCCC mới

Những thay đổi mang tính bước ngoặt về thủ tục nghiệm thu PCCC có tác động vô cùng mạnh mẽ đến hiệu quả vận hành thực tế của các nhà đầu tư nước ngoài.

Bà Nguyễn Phương Nga nhận định từ góc độ nhà phát triển hạ tầng:

Đây thực sự là một trong những thay đổi mà chúng tôi nhận thấy nhà đầu tư FDI quan tâm nhiều nhất, vì nó tác động trực tiếp đến mốc thời gian đưa nhà máy vào sản xuất.

Trước đây, sau khi hoàn thành xây dựng và thi công lắp đặt hệ thống PCCC, doanh nghiệp thường phải chờ lịch cơ quan Công an đến kiểm tra và cấp văn bản nghiệm thu mới được vận hành – đây là một trong những điểm nghẽn khiến nhiều nhà máy xây xong nhưng chưa thể đưa vào sản xuất ngay.

Với quy định mới, việc bỏ bước nghiệm thu tiền kiểm giúp rút ngắn khoảng 2-4 tháng thời gian từ khi hoàn thành xây dựng đến khi chính thức đưa nhà máy vào sản xuất. Bên cạnh tiết kiệm thời gian, doanh nghiệp cũng giảm được chi phí tuân thủ – không cần chuẩn bị hồ sơ nghiệm thu phức tạp, không phải chờ lịch kiểm tra.

Quan trọng hơn, nhà đầu tư có thể chủ động hơn trong việc lập kế hoạch sản xuất, thậm chí cam kết với khách hàng hoặc đối tác về thời gian bắt đầu sản xuất ngay sau khi hoàn thành xây dựng – điều mà trước đây rất khó vì còn phụ thuộc vào tiến độ kiểm tra của cơ quan nhà nước.

Tại Khu công nghiệp Nam Bình Xuyên Green Park do CNCIndustrial phát triển, chúng tôi đã chủ động xây dựng hạ tầng PCCC đồng bộ ngay từ giai đoạn quy hoạch, đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định hiện hành. Nhờ vậy, khi quy định mới cho phép doanh nghiệp tự nghiệm thu và đưa vào vận hành ngay sau khi hoàn thành xây dựng và thi công lắp đặt hệ thống PCCC, các nhà đầu tư có thể tận dụng tối đa lợi thế này mà không phát sinh thêm rủi ro kỹ thuật. Đây cũng là minh chứng cho việc một khu công nghiệp có hạ tầng PCCC bài bản sẽ giúp nhà đầu tư hưởng lợi nhanh và an toàn hơn từ chính sách hậu kiểm.

Dù vậy, chúng tôi cũng luôn khuyến nghị nhà đầu tư không chủ quan: trách nhiệm tự tuân thủ tăng lên, nên cần chuẩn bị kỹ về năng lực nội bộ hoặc thuê đơn vị tư vấn PCCC độc lập có chuyên môn, để vừa tận dụng được tốc độ mới, vừa đảm bảo an toàn khi cơ quan chức năng kiểm tra đột xuất.

Cải cách quy định Giấy phép môi trường: Đòn bẩy cho dự án thứ cấp

Bên cạnh PCCC, lĩnh vực môi trường cũng là một điểm sáng lớn trong tiến trình cải cách thủ tục hành chính, mang lại những cơ chế thông thoáng chưa từng có.

Luật sư Hoàng Mạnh Cường làm rõ các điểm sửa đổi chính:

Đây là ví dụ thứ hai tôi muốn nhấn mạnh, theo Nghị quyết số 66.19/2026 ngày 18/5/2026, kết hợp với Luật Bảo vệ môi trường (sửa đổi bởi Luật 146/2025/QH15), Nghị định 48/2026/NĐ-CP và Thông tư 09/2026/TT-BNNMT. Có ba điểm sửa đổi chính:

• Thu hẹp đối tượng phải có Giấy phép môi trường: Từ 01/7/2026, ngưỡng xác định đối tượng phải có GPMT được nâng lên đáng kể – phân theo ba nhóm dự án dựa trên mức xả thải, từ nguy cơ cao đến nguy cơ thấp. Dự án không đạt ngưỡng sẽ chuyển sang thực hiện Đăng ký môi trường – thủ tục đơn giản hơn nhiều, thực hiện trực tuyến trong 5-7 ngày làm việc, thay vì phải làm Giấy phép môi trường đầy đủ.

• Miễn ĐTM cho dự án thứ cấp trong KCN: Đây là quy định có giá trị nhất với nhà đầu tư thuê đất, thuê xưởng trong khu công nghiệp. Dự án thứ cấp – tức nhà máy thuê lại đất hoặc xưởng trong KCN – được miễn thực hiện Đánh giá tác động môi trường (ĐTM) nếu hạ tầng KCN đó đã có ĐTM hoặc GPMT được phê duyệt. Trước đây, ĐTM của dự án thứ cấp thường mất 3-6 tháng để chuẩn bị hồ sơ và thẩm định; từ 01/7/2026, thời gian này được loại bỏ hoàn toàn đối với các dự án đáp ứng điều kiện.

• Phân cấp thẩm quyền thẩm định về địa phương: Phần lớn dự án trong KCN nay thuộc thẩm quyền UBND cấp tỉnh thay vì Bộ Tài nguyên và Môi trường như trước; thời hạn thẩm định ĐTM rút xuống còn 20 ngày làm việc, thay vì 30 ngày.

Tương tự PCCC, đây cũng là hai Nghị quyết mang tính thí điểm, hiệu lực đến 28/02/2027, doanh nghiệp cần theo dõi lộ trình luật hóa.

Tiết kiệm thời gian và chi phí nhờ chính sách miễn ĐTM

Quy định miễn ĐTM cho dự án thứ cấp mang lại những giá trị thực tế vô cùng to lớn, đặc biệt đối với các nhà đầu tư mong muốn tối ưu hóa dòng vốn và tiến độ.

Bà Nguyễn Phương Nga phân tích sâu hơn:

Chúng tôi cho rằng đây là một trong những thay đổi có giá trị thực tế lớn nhất đối với nhà đầu tư thuê đất, thuê xưởng tại khu công nghiệp – nhóm khách hàng chiếm phần lớn trong các dự án FDI mà chúng tôi đồng hành.

Trước đây, dù chỉ là dự án thứ cấp, nhà đầu tư vẫn phải chuẩn bị hồ sơ ĐTM riêng, mất từ 3 đến 6 tháng, kèm theo chi phí lập báo cáo dao động khoảng 200-500 triệu đồng cho mỗi dự án. Với quy định miễn ĐTM khi hạ tầng KCN đã có ĐTM hoặc GPMT được phê duyệt, nhà đầu tư tiết kiệm trực tiếp cả thời gian và chi phí này – đặc biệt có ý nghĩa với các nhà đầu tư muốn đẩy nhanh tiến độ từ ký hợp đồng thuê đất đến khi chính thức khởi công.

Đơn cử như tại Khu công nghiệp Nam Bình Xuyên Green Park của CNCIndustrial, hạ tầng đã có Báo cáo đánh giá tác động môi trường được phê duyệt đầy đủ ngay từ giai đoạn phát triển hạ tầng. Điều này có nghĩa là các nhà đầu tư thứ cấp khi thuê đất, thuê xưởng tại đây sẽ được miễn thực hiện ĐTM riêng cho dự án của mình theo quy định mới, rút ngắn đáng kể thời gian từ lúc ký hợp đồng thuê đất đến khi chính thức khởi công xây dựng. Đây là một ví dụ thực tế cho thấy việc lựa chọn đúng khu công nghiệp có hạ tầng pháp lý hoàn chỉnh sẽ giúp nhà đầu tư hưởng lợi trực tiếp và ngay lập tức từ chính sách mới.

Vai trò của hệ sinh thái hỗ trợ và lời khuyên chiến lược cho nhà đầu tư FDI

Khung pháp lý đang ngày càng rõ ràng và linh hoạt hơn. Tuy nhiên, trên thực tế, đối với các doanh nghiệp FDI, quyết định đầu tư không chỉ phụ thuộc vào chính sách, mà còn chịu ảnh hưởng rất lớn từ những yếu tố hỗ trợ xung quanh trong quá trình triển khai dự án.

Về vai trò của hệ sinh thái hỗ trợ đầu tư, bà Nguyễn Phương Nga nhận định:

Tôi cho rằng, khi các rào cản về chính sách dần được tháo gỡ, thì yếu tố quyết định đối với nhà đầu tư sẽ không chỉ nằm ở cơ hội, mà là khả năng triển khai dự án một cách rõ ràng và hiệu quả trong thực tế. Và để làm được điều đó, doanh nghiệp cần nhiều hơn một quỹ đất hay một vị trí thuận lợi – họ cần một giải pháp tổng thể.

Tại CNCIndustrial, chúng tôi định hướng mang đến một hệ sinh thái hỗ trợ đầu tư xuyên suốt, bắt đầu từ giai đoạn tư vấn ban đầu, giúp nhà đầu tư hiểu rõ quy trình, lựa chọn mô hình triển khai phù hợp; đến việc chuẩn bị hạ tầng, pháp lý và quỹ đất sẵn sàng để có thể triển khai ngay.

Trong quá trình thực hiện dự án, đội ngũ của chúng tôi tiếp tục đồng hành cùng doanh nghiệp trong việc hoàn thiện thủ tục, kết nối với các cơ quan quản lý và xử lý các vấn đề phát sinh trên thực tế. Và khi dự án đi vào hoạt động, chúng tôi vẫn tiếp tục hỗ trợ ở giai đoạn vận hành, nhằm đảm bảo doanh nghiệp có thể ổn định sản xuất và phát triển lâu dài.

Chính cách tiếp cận xuyên suốt này giúp nhà đầu tư không chỉ rút ngắn thời gian triển khai, mà còn giảm thiểu rủi ro và tăng mức độ chủ động trong toàn bộ quá trình đầu tư.

Để khép lại chủ đề, Luật sư Hoàng Mạnh Cường gửi đến các nhà đầu tư ba lời khuyên ngắn gọn:

• Thứ nhất: Hãy rà soát lại kế hoạch đầu tư của mình dưới lăng kính của Luật Đầu tư 2025. Lộ trình thực hiện ngày hôm nay có thể khác hoàn toàn so với một năm trước.

• Thứ hai: Hãy chuyển trọng tâm từ “xin phép” sang “tuân thủ”. Trong môi trường hậu kiểm, hồ sơ pháp lý nội bộ chặt chẽ chính là tài sản quan trọng của doanh nghiệp.

• Thứ ba: Hãy chọn đúng người đồng hành. Chính sách tốt chỉ phát huy giá trị khi được vận hành đúng – một đối tác am hiểu pháp lý và thực tiễn tại địa phương sẽ giúp NĐT biến lợi thế chính sách thành lợi thế cạnh tranh thực sự. Ban Pháp chế CNCTech và hệ sinh thái CNCIndustrial luôn sẵn sàng đồng hành cùng quý NĐT trên hành trình đó.

Lời kết

Qua những phân tích sâu sắc từ các chuyên gia, có thể thấy rằng Luật Đầu tư 2025 không chỉ đơn thuần là một sự thay đổi về mặt chính sách, mà đang từng bước định hình lại cách thức tiếp cận và triển khai đầu tư tại Việt Nam – theo hướng minh bạch hơn, linh hoạt hơn và thuận lợi hơn cho doanh nghiệp.

Từ việc cắt giảm các điều kiện kinh doanh, đơn giản hóa thủ tục, cho đến việc mở rộng không gian cho nhà đầu tư và tăng tính linh hoạt trong vận hành dự án, tất cả đều cho thấy một định hướng rất rõ ràng: tạo điều kiện để doanh nghiệp triển khai nhanh hơn và hiệu quả hơn.

Bên cạnh đó, để biến những thay đổi về chính sách thành kết quả thực tế, vai trò của các đơn vị đồng hành – đặc biệt là các nhà phát triển khu công nghiệp với hệ sinh thái hỗ trợ toàn diện như CNCIndustrial – là yếu tố không thể thiếu để giúp nhà đầu tư gặt hái thành công bền vững tại Việt Nam.